2018年、IYR（米国不動産ETF）に投資する理由

IYRが気になる。そんな話

IYRは、米国の不動産セクターの株式で構成されるDow Jones U.S. Real Estate指数に連動するパフォーマンスを目指すETFです。リートが9割以上を占めています。

信託報酬は0.44 %とやや高めです。

利上げが米国リートに与える影響について

米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は２０１８年と２０１９年はそれぞれ３回ずつ利上げが実施されるとの見通しを示した。金利は長期水準の２．８％に達する見込み。ＦＲＢは９月にも同様の見通しを示しています。

一般的に金利上昇はリート市場にマイナスの影響を与えるとされています。

リートには配当可能利益の90％以上を分配することにより法人税が免除されるため、内部留保をほとんど持っていません。

新規物件を確保する際は銀行借入等により資金を調達する必要があります。

利上げは借入コストの上昇につながり収益を圧迫するため、リート市場にマイナス影響を与えます。

ただ、継続的に政策金利の引き上げが必要になるような好景気の状況下では、不動産価格が上昇するなどリートのファンダメンタルズが改善することから、最終的にはリート価格の良好な値動きが期待できます。

注意点

米国の利上げペースが速過ぎれば再び景気後退を招く恐れがある。

金利上昇時の価格推移

1994年１月末～2000年12月末　　   ＋87％

2004年5月末～2007年8月末   　　　＋80％

2015年11月末～　　　　　　　　　どうなる？

2015年末から緩やかな金利上昇がありますが、2018年1月現在株価上昇はあまりしていません。米国リートはやや割安感があります。

NAV（純資産）に対して平均約3％割高で取引されてきたのに対し、現在約－2％と軟調ぎみです。長期金利上昇の過度な反応等が原因とされています。

まとめ

リートは現在、割安である。

リートは金利上昇時、最終的に良好な結果が望める。

チャートと考察

2018年1月現在、25日移動平均線に沿っています。

25日移動平均線で反発するのか、そのまま下落するのか。

下落した場合も考慮し2018年、2019年は6％利益成長が予測される事から

74～82ドル前後で推移するかなと見ています。

IYRは私のポートフォリオの1.8％です。

配当予定日も考慮し、2月頃迄に下落すれば購入したいです。

IYRは米国リートの多くを含み、分散されたETFです。5％位迄を目安にしています。

 株式、債券、リート等分散投資にもなるので注目していきたいです。

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